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流拍现象明显增多 近期全国土地拍卖市场持续降

发布时间:2019-08-21  来源:未知  作者:频道管理员

  流拍现象明显增多,溢价率连续3个月下滑

信息时报讯(记者 罗莎琳)近期,受调控政策趋严、融资渠道收紧影响,房企拿地赚钱宝态度越发谨慎,土地拍卖流拍现象明显增多,溢价率也连续3个月下滑,其中不乏优质地块低溢价甚至底价成交。根据克而瑞对8月上旬监测的土地市场数据来看,上述现象在8月份依然延续,土地市场降温明显。

资金来源和盈利预期收窄

7月以来,国家和地方的房地产政策频频落地,旨在加强对房地产行业的调控。7月初国家发改委发文,融资环境将进一步收紧,同时银保监会也约谈了多家信托公司,要求严格落实“房住不炒”,进一步约束对房地产的投资行为。7月底,有关会议再次强调了“房住不炒”的宗旨,并将落实房地产长效管理机制,还首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段,预示着房地产市场调控仍将从紧。

地方层面,苏州、大连等城市在7月份相继加码房地产调控政策,尤其是苏州,自5月以来已经历了三轮调控,园区限售升级、房价涨幅控制在5%以内、限购门槛提升、限售扩围。这一系列举措对于打击过热的楼市、稳定房地产市场起到积极的作用。

另外,财政部在7月还推动土地增值税立法并修改相关条文,将增值率低于20%的普通住宅免税的规定,调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或免征,为地方政府因城施策调节税负留下操作空间。分析人士认为,这一规定若正式成行,将大大加强地方政府对于房地产市场的调控能力,尤其是对于高房价高地价的一二线城市而言,地方政府若将增值税减免标准从20%降低为10%甚至取消,将大大收窄项目的盈利空间。

有业内人士表示,在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化周期延长的背景下,房企拿地将会愈发谨慎。前段时间已经有部分房企表示未来将放缓拿地节奏、甚至不拿地。因此未来土地市场流拍率上升的概率较大,整体土地市场热度仍将维持在一个较低的水平。

下半年流拍现象明显增多

克而瑞数据显示,由于企业融资环境再度收紧,企业拿地更加谨慎,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。8月1日~11日,重点城市已经有26块土地流拍,比7月同期近乎翻番。

就土地流拍的城市分布情况来看,总体分布较散,常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等三四线城市均有土地流拍,但数量相对较少。除了三四线城市以外,昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少有土地流拍,其中昆明、成都两城流拍现象较多,流拍土地数量居于前列。

克而瑞地产研究员马千里认为,总的来看,造成土地流拍有多方面的原因,绝大部分是因房企报价未达出让底价所致,主要是由于房企前两年拿地节奏偏快,自身处于偿债高峰期,加之融资渠道收紧,房企资金链偏紧,因此出价极其谨慎,尤其是上半年土地市场较热的常州、南通等城市,这种现象尤为严重,部分地块甚至出现了无人竞标的情况。其次,由于上半年土地市场热度较高,地方土地出让的心理价位偏高,比较惜售。

马千里还指出,在政策严控、融资收紧背景下,土地市场热度明显回落,溢价率连续3个月下滑,7月份300城的土地拍卖溢价率已降至12.9%。单就重点监测城市来看,7月份溢价率降至14%,较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据看,这一降温趋势有所加大,溢价率降至8%。究其原因,一方面是因为“限地价、限房价”等土拍规则使然,另一方面也受融资收紧的影响,企业拿地热情不及二季度,近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至底价成交的案例。

对于后市,马千里表示,当前商品房市场去化速度滞缓,在融资渠道偏紧的局面尚未改观的情况下,受资金压力的影响,房企拿地态度将更为谨慎,流拍或将进一步增多。但对于资金面相对宽裕的企业而言,随着土拍热度的持续降温,下半年或不失为补仓拿地的好时机。

(责任编辑:王婉莹)

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